ARLETTIPARTNERSLA CEDOLARE SECCA

1.   Aspetti generali della Cedolare Secca

 

a)      Chi può optare per la cedolare secca?

Persone fisiche titolari di un diritto reale di godimento sull’immobile locato (ad proprietà o usufrutto).

 

b)      Per quali immobili si applica?

Unità immobiliari abitative e relative pertinenze.

 

c)      Quali imposte sostituisce?

Irpef/ Addizionale Comunale + Addizionale Regionale  + imposta di registro 2% annuale sul contratto + imposta di bollo (non è più necessario apporre i bolli sui contratti).

 

d)      Quanto si paga per la cedolare secca?

 

e)      Altri effetti sul contratto:

 

2.   E’ sempre conveniente?

 

La convenienza dipende dal reddito imponibile del contribuente e dagli oneri che solitamente il contribuente si deduce/detrae.

Lo Studio è in grado di effettuare una simulazione sulla base dei suoi dati reddituali.

 

3.   Modalità di adesione al regime della cedolare secca

 

Nuovi Contratti

 

Per i contratti di nuova stipulazione l’opzione deve essere effettuata al momento della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate previa comunicazione preventiva al conduttore di cui al punto 4).

 

Contratti già in essere

 

Per i contratti già in essere invece l’opzione per l’anno in corso deve essere esercitata entro il termine per il versamento dell’imposta di registro annuale sempre previa comunicazione preventiva al conduttore di cui al punto 4).

 

4.   Come si esegue la comunicazione al Conduttore

 

Il locatore, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione,  “ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”.

È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore.  In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare  l’opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.

 

5.   Gli effetti dell’opzione

 

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata  a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga.

Il vincolo derivante dall’esercizio dell’opzione riguarda sia le imposte sui redditi che l’imposta di registro per le annualità di durata del contratto o della proroga.

 

6.   La Revoca dell’opzione

 

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.

Le modalità di revoca dell’opzione per il regime della  cedolare secca saranno stabilite con successivo Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate.

 

7.   Modalità di versamento dell’imposta

 

Il versamento va effettuato esclusivamente tramite modello F24

Importo:

Per l’anno d’imposta 2013, l’acconto è stato previsto nella misura  dell’95%  dell’importo  della  cedolare secca che risulta dovuta per tale anno.

 

Termini:

L’acconto risulta dovuto in unica rata entro il 30 novembre 2013, se di importo inferiore ad euro 257,52 e in due rate, se di importo pari o superiore ad euro 257,52.

In tal caso, la prima rata, pari al 40 per cento dell’acconto, deve essere versata entro il 16 giugno 2013, ovvero entro il 16 luglio 2013 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo

La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono  dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche;

la seconda, pari al 60 per cento dell’importo dovuto, entro il 30 novembre 2013.

L’acconto per il 2013  non è dovuto e la  cedolare secca è versata interamente a saldo se l’importo su cui calcolare il relativo acconto non supera euro 51,65.

 

8.   Riduzione di eventuali acconti IRPEF da versare nel corso del 2013

 

Esclusione dall’imponibile: L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

Tutto ciò premesso, coloro che normalmente versano acconti in virtù della tassazione sui contratti di locazione di cui sono titolari possono ridurre o annullare gli acconti IRPEF.  Trattandosi di una riduzione degli acconti basata su una situazione previsionale è consigliabile effettuare tale calcolo con prudenza. Lo Studio è a disposizione per effettuare una precisa simulazione.

 

 

Casi in cui il reddito della locazione continua a valere: Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve essere comunque computato nel reddito complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d’imposta previste dall’articolo 13 del TUIR, le detrazioni per canoni di locazioni di cui all’articolo 16 del TUIR e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l’I.S.E.E.

Coerentemente, si tiene conto del reddito assoggettato a cedolare secca anche nelle ipotesi in cui al  maggior  reddito complessivo sia collegato un maggior beneficio come, ad  esempio, nel caso di detrazioni per le erogazioni  liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro di cui all’articolo 15, comma 1, lettera i), del TUIR, spettanti nel limite massimo del 2 per cento del reddito complessivo.

 

Detrazioni 36% e 55%: L’applicazione della cedolare secca non ferma l’applicazione di altre deduzioni e detrazioni d’imposta, quali, ad esempio, quelle del 36 per cento o del 55 per cento ma le suddette detrazioni d’imposta potranno essere fatte valere esclusivamente sull’IRPEF del contribuente e non anche sulla cedolare secca.

 

 

9.   Lo Studio svolge i seguenti servizi specialistici sulle locazioni